Arrendador y arrendatario en España: derechos, obligaciones y contrato de alquiler

Picture 83338603 7 - Attribut alt par défaut.

Arrendador y arrendatario: por qué entender bien la relación

Al firmar un contrato de arrendamiento, propietario e inquilino comparten un objetivo: usar la vivienda con seguridad jurídica y sin conflictos. Para lograrlo, conviene conocer qué puede exigir cada parte, qué debe cumplir y cómo se formaliza el alquiler de forma correcta.

¿Quién es quién?

Arrendador
Es la persona física o jurídica propietaria que cede el uso y disfrute de la vivienda a cambio de una renta.

Arrendatario
Es quien alquila la propiedad y obtiene el derecho de uso durante el tiempo pactado, pagando la renta en los términos acordados.

Derechos del arrendador (propietario)

Cobrar la renta en el importe y plazos pactados.
Exigir garantías: fianza legal y, si se acuerda, avales o depósitos adicionales.
Autorizar o denegar obras del inquilino más allá del mantenimiento ordinario.
Recuperar la vivienda al terminar el contrato y en el estado en que se entregó (desgaste por uso normal aparte).
Resolver el contrato por incumplimientos graves (impagos, usos prohibidos, obras no consentidas), conforme al contrato y la ley.

Obligaciones del arrendador

Entregar la vivienda habitable y mantenerla en condiciones adecuadas durante el arriendo.
Asumir reparaciones estructurales o de conservación que no sean imputables al uso del inquilino.
Respetar el uso pacífico de la vivienda: no acceder sin consentimiento ni perturbar la posesión.
Documentación: facilitar contrato, recibos y justificación de las cantidades percibidas.

Derechos del arrendatario (inquilino)

Usar la vivienda en condiciones de habitabilidad y seguridad.
Intimidad y posesión pacífica: el arrendador no puede entrar sin permiso.
Recuperar la fianza al terminar, si no hay daños ni deudas pendientes.
Defensa frente al desalojo: solo por vía legal y con las garantías procesales.

Obligaciones del arrendatario

Pagar la renta y, si procede, suministros y gastos pactados en tiempo y forma.
Conservar la vivienda y realizar pequeñas reparaciones por uso.
Cumplir el contrato: destino de vivienda, convivencia y normas de comunidad.
Comunicar averías o daños relevantes al propietario con diligencia.

Elementos esenciales del contrato de alquiler

Para evitar conflictos, el contrato debe ser claro y completo. Debería incluir, como mínimo:

Identificación de arrendador y arrendatario (datos y domicilios de notificación).
Descripción de la vivienda y anejos (trastero, garaje, mobiliario inventariado).
Duración: fecha de inicio y fin, prórrogas legales, preaviso de salida.
Renta: importe, forma y plazo de pago, actualizaciones (p. ej., índice pactado).
Fianza y garantías adicionales: cuantía, depósito y condiciones de devolución.
Gastos: quién paga suministros, IBI, comunidad, tasas, mantenimiento de equipos.
Reparaciones: reparto de responsabilidades (conservación vs. uso).
Obras y mejoras: régimen de autorizaciones y reposición al estado original.
Causas de resolución: impago, subarriendo no consentido, usos prohibidos, daños.
Cláusulas adicionales: mascotas, no fumadores, home office, inventario y estado de entrega con reportaje fotográfico.

Actualizaciones, fianza y estado de la vivienda

Actualización de renta: solo si está pactada por escrito en el contrato y según el índice acordado (p. ej., IPC u otro legalmente permitido). No hay subidas unilaterales.
Fianza: se consigna según marca la ley y se devuelve al finalizar descontando consumos pendientes o daños acreditados fuera del desgaste normal.
Acta de estado: firmar un inventario y fotos de entrega/recogida evita discusiones sobre desperfectos.

Cómo prevenir (y resolver) conflictos

Prevención contractual
Un contrato preciso con anexos (inventario, manual de uso, certificado energético, últimas facturas de suministros) reduce el riesgo.

Diálogo y mediación
Ante una incidencia (goteras, ruido, pequeños impagos), prioriza la comunicación por escrito y soluciones extrajudiciales.

Vía legal
Si falla lo anterior, se acudiría a requerimiento formal y, en su caso, procedimiento judicial (desahucio por impago, resolución por incumplimiento). Conviene contar con asesoramiento profesional desde el primer aviso.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Puede el propietario subir el alquiler a mitad de contrato?
No si no está pactado. La renta solo puede actualizarse conforme a la cláusula prevista. Sin cláusula, no hay subida hasta la renovación.

¿Cuándo puede el arrendador negar la devolución de la fianza?
Si existen daños no derivados del uso normal, deudas de renta o suministros, o incumplimiento de la forma de entrega. Debe justificarse y, en su caso, apoyarse en peritaje o presupuesto.

¿Puede el arrendatario romper el contrato antes?
Si el contrato recoge preaviso y penalización (dentro de los márgenes legales), puede desistir en los términos pactados. Revisa siempre la cláusula de preaviso.

¿Quién paga qué reparación?
El arrendador asume conservación y habitabilidad; el inquilino, pequeñas reparaciones por desgaste y el buen uso. En caso de duda, conviene informe técnico y revisar contrato.

¿El propietario puede entrar en la vivienda?
No, salvo consentimiento del inquilino o causa legal (emergencia real). El respeto a la posesión pacífica es esencial.

Cómo te ayuda BARNES Madrid

En BARNES Madrid diseñamos contratos claros, equilibrados y alineados con la normativa; preparamos inventarios, checklists de entrega, y gestionamos incidencias con criterios profesionales. Tanto si eres propietario como si eres inquilino, te acompañamos en alquileres de calidad en los ejes prime de la capital.

¿Vas a alquilar o poner en alquiler una vivienda en Madrid? Hablemos en Velázquez 15 (Barrio de Salamanca). BARNES Madrid.