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Fiscalidad Madrid
20/9/2026
¿Qué es la nuda propiedad y cómo funciona en Madrid?
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Nuda propiedad en Madrid: qué es, cómo funciona y qué debe saber antes de comprar o vender
La nuda propiedad es una figura jurídica cada vez más presente en el mercado inmobiliario español. Aunque durante años fue un concepto poco conocido fuera del ámbito legal, hoy se ha convertido en una alternativa real para propietarios que desean obtener liquidez sin abandonar su vivienda, y para compradores o inversores que buscan adquirir un inmueble con un descuento respecto al valor de mercado.
En Madrid, donde el precio de la vivienda prime es elevado y muchas propiedades familiares se encuentran en zonas consolidadas como Salamanca, Chamberí, Retiro, Chamartín, Justicia, Jerónimos, Pozuelo, Aravaca o La Moraleja, la nuda propiedad puede ser una fórmula interesante.
Sin embargo, no es una operación sencilla. Exige entender bien qué se compra, qué derechos conserva el usufructuario y cuándo podrá el comprador disponer plenamente del inmueble.
Qué es la nuda propiedad
La nuda propiedad es el derecho de propiedad sobre un bien, pero sin el derecho de uso y disfrute.
Es decir, el nudo propietario es dueño del inmueble, pero no puede vivir en él, alquilarlo ni utilizarlo mientras exista un usufructo vigente.
La nuda propiedad es un concepto jurídico por el cual una persona tiene derecho sobre un inmueble del que es propietaria, pero no puede hacer uso de dicho bien, ya que la posesión y disfrute corresponde a un tercero: el usufructuario.
Mientras perdura el usufructo, el nudo propietario tiene la facultad de disposición sobre el bien, pero no el uso, disfrute ni aprovechamiento del mismo.
Nuda propiedad y usufructo: dos derechos distintos
Para entender la nuda propiedad, es necesario distinguirla del usufructo.
La propiedad plena de una vivienda permite usarla, disfrutarla, alquilarla, venderla y disponer de ella. En cambio, cuando se separa la propiedad plena en dos derechos, aparecen la nuda propiedad y el usufructo.
El nudo propietario tiene la titularidad del inmueble, pero no su uso.
El usufructuario tiene el derecho de usar y disfrutar la vivienda, aunque no sea propietario pleno.
Por ejemplo, una persona mayor puede vender la nuda propiedad de su casa y reservarse el usufructo vitalicio. En ese caso, recibe dinero por la venta, pero puede seguir viviendo en su casa durante toda su vida.
El comprador se convierte en nudo propietario y adquirirá el pleno dominio cuando termine el usufructo.
Por qué se utiliza la nuda propiedad
La nuda propiedad se utiliza principalmente como herramienta de liquidez. Permite a un propietario vender su vivienda, recibir una compensación económica y conservar el derecho a seguir viviendo en ella.
Es una opción habitual entre personas mayores que buscan liquidez para afrontar gastos, manteniendo asegurado el uso de su vivienda, generalmente durante el resto de su vida.
Esta fórmula puede resultar atractiva para propietarios que desean mejorar su calidad de vida, complementar ingresos, planificar su patrimonio o anticipar una transmisión ordenada de la vivienda.
Modalidades de venta de la nuda propiedad
La venta de la nuda propiedad puede estructurarse de varias formas.
La fórmula más habitual es un pago único. El comprador paga una cantidad al vendedor en el momento de la firma y adquiere la nuda propiedad, mientras el vendedor conserva el usufructo.
También puede pactarse una renta vitalicia, mediante la cual el vendedor recibe una cantidad periódica durante su vida.
Otra modalidad combina ambas opciones: una parte del precio se entrega en el momento de la firma y otra parte se abona mediante mensualidades.
La elección depende de la edad del usufructuario, el valor de la vivienda, las necesidades económicas del vendedor, el perfil del comprador y el acuerdo entre las partes.
Cómo se adquiere la nuda propiedad
La nuda propiedad puede adquirirse de varias maneras.
La primera es mediante compraventa. Un propietario vende la nuda propiedad de su vivienda y se reserva el usufructo.
La segunda es mediante herencia. Es frecuente que los herederos reciban la nuda propiedad de una vivienda mientras el cónyuge viudo conserva el usufructo.
La tercera es mediante donación con reserva de usufructo. En este caso, una persona transmite la nuda propiedad a otra, normalmente un hijo o familiar, pero se reserva el derecho a usar y disfrutar el bien durante su vida.
Derechos del usufructuario
El usufructuario es quien conserva el uso y disfrute de la vivienda. Puede vivir en ella, utilizarla y, salvo pacto en contrario, obtener sus frutos o rentas.
Esto significa que, en determinados casos, el usufructuario puede alquilar la vivienda y percibir la renta durante la vigencia del usufructo.
También puede transmitir su derecho de usufructo, aunque esta posibilidad debe analizarse con cuidado y respetando los límites legales y pactados.
Entre sus obligaciones habituales se encuentran cuidar el inmueble, conservarlo adecuadamente, asumir los gastos ordinarios de uso y devolverlo al finalizar el usufructo.
Derechos del nudo propietario
El nudo propietario es el titular de la propiedad, pero su derecho está limitado por el usufructo.
Tiene derecho a vender la nuda propiedad a un tercero, siempre respetando el derecho del usufructuario.
También puede hipotecar su derecho, realizar ciertas mejoras que no perjudiquen el usufructo y recuperar el pleno uso y disfrute cuando el usufructo se extinga.
Obligaciones del nudo propietario
El nudo propietario también tiene obligaciones. Debe respetar el derecho del usufructuario y no puede actuar como si tuviera plena disponibilidad del inmueble.
Además, suele asumir gastos vinculados a la adquisición, como notaría, registro e impuestos derivados de la compraventa, salvo pacto o normativa aplicable.
También puede corresponderle asumir reparaciones extraordinarias o gastos estructurales importantes.
En una operación de nuda propiedad, es esencial dejar por escrito quién asume cada gasto: comunidad, IBI, seguros, reparaciones ordinarias, reparaciones extraordinarias, derramas, mantenimiento, suministros y tributos.
Cuándo termina el usufructo
El usufructo puede terminar por distintas causas. La más habitual es el fallecimiento del usufructuario cuando se ha pactado un usufructo vitalicio.
También puede extinguirse por vencimiento de un plazo, renuncia del usufructuario, consolidación de derechos en una misma persona o cumplimiento de una condición pactada.
Cuando el usufructo se extingue, el nudo propietario consolida el pleno dominio.
En ese momento pasa a tener la propiedad completa: puede usar la vivienda, alquilarla, venderla o disponer de ella libremente.
Qué valor tiene una nuda propiedad
El valor de la nuda propiedad es inferior al valor de la propiedad plena. Esto se debe a que el comprador no puede usar ni alquilar la vivienda hasta que finalice el usufructo.
El descuento dependerá de varios factores:
- Edad del usufructuario.
- Esperanza de vida estimada.
- Valor de mercado del inmueble.
- Ubicación.
- Estado de conservación.
- Gastos asociados.
- Liquidez del activo.
- Condiciones pactadas.
Cuanto más joven sea el usufructuario o más largo sea el plazo de usufructo, mayor será normalmente el descuento.
Cuanto más próxima esté la consolidación del pleno dominio, menor será el descuento.
Ventajas para el vendedor
Para el vendedor, la nuda propiedad puede ofrecer varias ventajas.
Permite obtener liquidez sin abandonar la vivienda. Puede mejorar la planificación financiera personal, ayudar a cubrir gastos, complementar la jubilación o resolver necesidades económicas sin cambiar de residencia.
También ofrece tranquilidad emocional. El vendedor mantiene su casa, sus rutinas y su entorno, pero monetiza parte del valor patrimonial acumulado durante años.
En viviendas familiares de alto valor, especialmente en Madrid, esta opción puede ser útil para propietarios que tienen mucho patrimonio inmobiliario, pero poca liquidez disponible.
Ventajas para el comprador
Para el comprador, la principal ventaja es adquirir un inmueble por debajo del valor de mercado de la plena propiedad.
Puede ser una inversión a medio o largo plazo, especialmente si se trata de una vivienda bien ubicada, en una finca de calidad y en una zona con demanda consolidada.
En Madrid, la nuda propiedad puede resultar interesante en barrios prime donde el producto escasea.
Comprar hoy la nuda propiedad de un piso en Salamanca, Chamberí o Retiro puede permitir acceder a un activo patrimonial con descuento, aunque sin uso inmediato.
Riesgos para el comprador
La nuda propiedad no es adecuada para todos los compradores. Su principal inconveniente es la falta de disponibilidad inmediata.
El comprador no podrá vivir en la vivienda ni alquilarla mientras exista el usufructo.
Además, debe analizar los gastos futuros, el estado del inmueble, la duración esperada del usufructo y la posibilidad de que existan reparaciones importantes.
También es importante estudiar la liquidez de la operación. Vender una nuda propiedad puede ser más difícil que vender una vivienda en pleno dominio, porque el comprador potencial debe aceptar la limitación de uso.
Riesgos para el vendedor
Para el vendedor, el principal riesgo es firmar una operación sin comprender plenamente sus efectos.
Vender la nuda propiedad implica dejar de ser propietario pleno. Aunque conserve el usufructo, ya no podrá vender libremente la vivienda completa sin contar con el nudo propietario.
También debe revisar la solvencia del comprador si se pacta una renta periódica. En ese caso, es recomendable establecer garantías claras.
Antes de firmar, el vendedor debe recibir asesoramiento legal, fiscal y notarial independiente, especialmente si se trata de su vivienda habitual.
Fiscalidad de la nuda propiedad
La fiscalidad de la nuda propiedad depende de la operación concreta: compraventa, herencia, donación, reserva de usufructo, extinción de usufructo o consolidación del pleno dominio.
En el IRPF, puede estar exenta la ganancia patrimonial generada por la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual cuando el titular es mayor de 65 años, ha ostentado el pleno dominio durante al menos tres años y se reserva el usufructo vitalicio sobre dicha vivienda.
Por otro lado, a efectos de determinadas exenciones vinculadas a vivienda habitual, la nuda propiedad por sí sola no da derecho al uso y disfrute de la vivienda habitual, a diferencia del usufructo, uso o habitación.
Por este motivo, cualquier operación de nuda propiedad debe estudiarse caso por caso con asesoramiento fiscal.
Nuda propiedad y reinversión en vivienda habitual
Existe un supuesto específico sobre la exención por reinversión en vivienda habitual cuando la vivienda fue adquirida originariamente en plena propiedad por ambos cónyuges y, por fallecimiento, se produce la separación entre usufructo y nuda propiedad.
La exención por reinversión no opera automáticamente: debe manifestarse la voluntad de acogerse a ella y está condicionada a que tanto la vivienda transmitida como la adquirida tengan consideración de vivienda habitual, con reinversión dentro de los plazos y condiciones establecidos.
Este es un punto técnico. Conviene revisarlo siempre con un asesor fiscal antes de vender o reinvertir.
Nuda propiedad en herencias
En herencias, la nuda propiedad es muy frecuente. Puede ocurrir que los hijos reciban la nuda propiedad de una vivienda y el cónyuge viudo conserve el usufructo.
Esta fórmula protege al cónyuge superviviente, que puede seguir usando la vivienda, y al mismo tiempo transmite la titularidad futura a los herederos.
Sin embargo, puede generar dudas sobre gastos, venta futura, alquiler o reparto de derechos.
Lo recomendable es documentar bien la situación y contar con asesoramiento para evitar conflictos familiares.
Donación con reserva de usufructo
La donación con reserva de usufructo permite transmitir la nuda propiedad en vida, pero conservar el derecho de uso.
Es una herramienta de planificación patrimonial. Puede utilizarse para ordenar una sucesión familiar, anticipar una transmisión o proteger el uso de la vivienda.
No obstante, tiene consecuencias fiscales y civiles que deben analizarse con detalle.
En Madrid, además, conviene estudiar el impacto en Sucesiones y Donaciones, plusvalía municipal, IRPF y futura consolidación del dominio.
Comprar nuda propiedad en Madrid: qué revisar
Antes de comprar una nuda propiedad, usted debería analizar:
- Valor de mercado de la plena propiedad.
- Valoración del usufructo.
- Edad y condiciones del usufructuario.
- Estado de conservación de la vivienda.
- Finca, ITE o IEE.
- Cargas registrales.
- Hipotecas, embargos o limitaciones.
- Gastos ordinarios y extraordinarios.
- Reparto de impuestos.
- Posibilidad de transmitir la nuda propiedad.
- Condiciones exactas de extinción del usufructo.
También debe comprobar que el usufructo esté correctamente inscrito y que la operación se formalice ante notario con todas las garantías.
Vender nuda propiedad en Madrid: qué tener en cuenta
Si usted desea vender la nuda propiedad de su vivienda, el primer paso es valorar el inmueble en pleno dominio.
Después se calcula el valor de la nuda propiedad según las condiciones del usufructo.
También debe decidir si desea recibir un pago único, una renta vitalicia o una fórmula mixta.
Esta decisión no debe tomarse solo por precio, sino por necesidades de liquidez, seguridad financiera, edad, situación familiar y objetivos personales.
En viviendas de lujo, la discreción es especialmente importante. Muchas operaciones de nuda propiedad afectan a patrimonios familiares y requieren una comercialización muy selectiva.
Nuda propiedad y mercado inmobiliario de lujo
En el mercado de propiedades de lujo en Madrid, la nuda propiedad puede aparecer en activos de alto valor situados en zonas consolidadas.
Puede tratarse de pisos señoriales en el Barrio de Salamanca, viviendas familiares en Chamberí, áticos en Retiro, casas en Pozuelo o propiedades singulares en La Moraleja.
Para el comprador inversor, el atractivo está en acceder a una ubicación prime con descuento.
Para el propietario, el valor está en convertir patrimonio inmobiliario en liquidez sin abandonar su casa.
La operación puede ser positiva para ambas partes, siempre que esté bien valorada, documentada y estructurada.
Diferencia entre nuda propiedad, hipoteca inversa y renta vitalicia
Aunque pueden tener objetivos parecidos, no son lo mismo.
La nuda propiedad implica vender la titularidad del inmueble conservando el usufructo.
La hipoteca inversa permite obtener financiación usando la vivienda como garantía, pero sin vender la propiedad en ese momento.
La renta vitalicia inmobiliaria suele vincular la transmisión de un inmueble a la percepción de pagos periódicos.
Cada opción tiene ventajas, riesgos, costes y consecuencias fiscales diferentes.
La elección debe depender de la edad, necesidades económicas, herederos, valor del inmueble y voluntad de seguir viviendo en la vivienda.
Preguntas frecuentes sobre la nuda propiedad
¿Puede el nudo propietario vivir en la vivienda?
No, mientras exista un usufructo vigente. El derecho de uso corresponde al usufructuario.
¿Puede el usufructuario alquilar la vivienda?
En términos generales, el usufructuario puede disfrutar del inmueble y percibir sus frutos o rentas, salvo que exista una limitación específica.
Conviene revisar cada título de usufructo.
¿Puede venderse la nuda propiedad?
Sí. El nudo propietario puede vender su derecho, pero el comprador deberá respetar el usufructo existente.
¿Cuándo se convierte el nudo propietario en propietario pleno?
Cuando se extingue el usufructo. En el caso de usufructo vitalicio, normalmente ocurre con el fallecimiento del usufructuario.
¿Es una buena inversión?
Puede serlo si el inmueble está bien ubicado, el precio está correctamente calculado, la documentación es clara y el comprador acepta que no tendrá uso inmediato.
Conclusión
La nuda propiedad es una figura inmobiliaria útil, pero compleja.
Permite al propietario obtener liquidez sin abandonar su vivienda y ofrece al comprador la posibilidad de adquirir un activo con descuento, asumiendo que no podrá usarlo hasta que finalice el usufructo.
En Madrid, puede ser especialmente interesante en viviendas prime, donde la ubicación y la escasez de producto sostienen el valor patrimonial a largo plazo.
Aun así, cada operación debe analizarse con rigor legal, fiscal, técnico y patrimonial.
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