Madrid clôture 2025 à des niveaux historiques : radiographie du marché et clés pour investir en 2026

Madrid termine 2025 sur des niveaux historiques

Madrid clôture 2025 avec des chiffres records. Le prix moyen du logement atteint 5 700 €/m², un seuil qui confirme la solidité du marché et l’attractivité de la capitale comme destination mondiale pour l’investissement immobilier de luxe. Comparé à la moyenne nationale (2 500 €/m²), vivre à Madrid coûte plus du double, reflet de son dynamisme économique, culturel et de sa qualité de vie.

Quartiers prime : Salamanca, Chamberí et Centro au-dessus de 8 000 €/m²

La hausse se concentre particulièrement dans les quartiers prime. Le Barrio de Salamanca, Chamberí et le centre de Madrid dépassent déjà les 8 000 €/m², avec des pics plus élevés dans des zones très spécifiques comme Recoletos, Castellana, Almagro ou Justicia.

La micro-localisation est déterminante : l’immeuble, l’étage, la luminosité, l’état de la copropriété et la qualité de la rénovation expliquent des écarts significatifs, même entre biens voisins.

Ce que cela implique pour vous

• Si vous achetez à des fins d’investissement : les axes avec des immeubles représentatifs et des rénovations à haute efficacité énergétique conservent mieux leur liquidité et leur valeur à long terme.
• Si vous envisagez de vendre : la préparation de l’actif (documentation, home staging, discours de valorisation) et une estimation par rue sont décisives pour capter la demande au juste prix.

Madrid double la moyenne espagnole : 5 700 €/m² contre 2 500 €/m²

L’écart de 3 200 €/m² par rapport à la moyenne nationale n’est pas conjoncturel. Madrid concentre emplois qualifiés, sièges d’entreprises, enseignement international et connectivité aérienne, ainsi qu’un art de vivre compétitif face aux autres capitales européennes.

Cela alimente une demande solvable, nationale et internationale, qui soutient la croissance du marché résidentiel.

Pour l’acheteur international

Madrid offre un cadre particulièrement attractif pour les acheteurs étrangers : sécurité juridique, réseau d’écoles internationales, système de santé de premier ordre et une scène culturelle active toute l’année.

La ville est idéale tant pour des pied-à-terre urbains de 2 à 3 chambres que pour des résidences familiales dans des axes résidentiels tels que Moncloa-Aravaca, El Viso, Puerta de Hierro, La Florida ou Pozuelo.

Les clés de la croissance en 2025

• Offre limitée : le renouvellement de biens de qualité est rare ; les programmes neufs et les rénovations intégrales arrivent au compte-gouttes.
• Stabilité macroéconomique et fiscale relative : le cadre réglementaire soutient les décisions d’investissement à moyen terme.
• Attractivité internationale : forte demande étrangère orientée vers la qualité de vie et la diversification patrimoniale.
• Produit différenciant : les logements lumineux, avec terrasses, efficacité énergétique, garage et services mènent la revalorisation.

À quoi s’attendre en 2026 ?

Dans les quartiers prime, la rareté continuera de soutenir les prix, avec une rotation rapide des biens « clé en main ». La segmentation s’accentuera : les actifs à haute efficacité énergétique et les projets d’architecture intérieure continueront de capter des primes, tandis que les biens à rénover nécessiteront un pricing réaliste.

Le marché locatif de qualité restera sous tension dans les zones centrales ; pour les investisseurs patrimoniaux, les biens bien situés et aux prestations durables préservent les loyers et la valeur de revente.

Recommandations pratiques de BARNES Madrid

Si vous envisagez d’acheter

• Définissez des micro-zones et des critères non négociables (lumière, étage, calme, extérieur).
• Exigez un dossier technico-juridique complet : ITE, charges exceptionnelles, certificat énergétique et copropriété.
• Évaluez le coût total de détention et votre horizon d’usage.
• Privilégiez des matériaux intemporels et l’efficacité énergétique.

Si vous envisagez de vendre

• Demandez une estimation par rue et des comparables réels, pas des moyennes de portails.
• Activez un plan de go-to-market : photographie éditoriale, vidéo, plans et diffusion on & off-market.
• Anticipez avec la documentation et un calendrier clair de négociation et de signature.

Conclusion et contact

Avec un prix moyen de 5 700 €/m², des quartiers prime au-delà de 8 000 €/m² et des fondamentaux solides — offre limitée, stabilité et attractivité internationale — Madrid s’impose comme une capitale mondiale de l’investissement immobilier de luxe.

Si vous souhaitez acheter, vendre ou investir avec discernement en 2026, notre équipe vous accompagne avec un accès à des biens on & off-market, une analyse de valeur par rue et une négociation intégrale jusqu’à l’acte notarié.

Nous vous recevons au Velázquez 15 (Barrio de Salamanca). BARNES Madrid.