Tendances du marché immobilier de luxe en 2025 : clés pour investir avec discernement à Madrid et en Espagne

L’Espagne aborde 2025 avec un marché immobilier prime solide et une demande internationale en hausse. Les acheteurs recherchent des résidences de luxe à vendre pour leur combinaison de qualité de vie, de sécurité juridique, de connectivité et de prix encore compétitifs face à d’autres capitales européennes. Dans ce contexte, Madrid se place au centre de la carte de l’investissement haut de gamme et figure en tête des destinations préférées des grands patrimoines, selon le BARNES City Index 2025.


1. Vent arrière macroéconomique et politique monétaire plus clémente

Les prévisions de croissance pour l’Espagne en 2025 se situent autour de 2,5–2,6 % selon le FMI et la Commission européenne, renforçant l’attrait du pays face au reste de la zone euro. Ce soutien macro s’accompagne d’un environnement de taux d’intérêt à la baisse après la décision de la BCE du 5 juin 2025 de réduire de 25 pb (dépôt à 2,00 %), ce qui améliore la sensibilité du marché et la confiance, même si, dans le segment prime, de nombreuses opérations se concluent sans financement.


2. L’Espagne, destination privilégiée de l’acheteur international

La demande internationale continue de dynamiser la vente de maisons de luxe dans les principales places espagnoles. Madrid, Barcelone et la côte méditerranéenne maintiennent un intérêt soutenu grâce à leur offre culturelle, éducative et sanitaire, à leur climat et à leur connectivité. Les rapports sectoriels de 2025 soulignent que l’Espagne se consolide comme destination d’investissement prime, avec une demande solide et des prix résilients dans le segment haut.
Un fait marquant de 2025 est la migration des hauts patrimoines : on estime que 135 000 HNWI* changeront de pays cette année, intensifiant les flux vers des hubs de qualité de vie et de sécurité juridique, où l’Espagne figure parmi les destinations gagnantes. Cette mobilité de capital et de talent soutient l’appétit pour les propriétés de luxe à Madrid et pour les enclaves côtières établies.


3. Madrid, épicentre européen du luxe résidentiel

Madrid arrive en tête du BARNES City Index 2025 comme la ville la plus convoitée par les UHNWI* (patrimoine > 30 M$). La capitale combine stabilité, offre culturelle, sécurité, connexions et un prix €/m² encore intéressant face à Londres ou Paris. Résultat : demande solvable et hausse des prix premium en 2024–2025, avec un marché liquide dans les quartiers les plus recherchés et une pénurie de produits neufs.

Pour l’investisseur international, ce leadership se traduit par des actifs avec une grande profondeur de marché (revente et location), des profils de locataires premium et un pipeline de réhabilitations de qualité. BARNES Madrid, agence immobilière de luxe à réseau global et présence locale, facilite l’accès à l’inventaire off-market et à des opérations discrètes.


4. Offre limitée vs. demande sélective : la rareté comme moteur de valeur

Après des années d’intensification de la demande, le stock prime reste limité — en particulier dans les zones centrales —, ce qui soutient les prix et des délais de commercialisation courts pour les meilleurs produits (emplacement + lumière + vues + rénovation d’auteur + services). Le neuf en zones centrales est structurellement rare ; la réhabilitation intégrale d’immeubles historiques et le build-to-rent de luxe comblent une partie de l’écart, mais la pression de la demande persiste sur le meilleur 10–15 % de l’inventaire. Les lectures de marché 2025 de firmes internationales renforcent cette thèse : le segment super-prime croît et l’absorption s’améliore dans les projets bien situés.


5. Branded Residences : le « nouveau classique » du luxe

Le produit branded residences — résidences associées à des marques hôtelières ou de luxe — gagne du terrain en Espagne, avec un focus sur la Costa del Sol – Marbella, Madrid et Barcelone. Ces actifs combinent services 5 étoiles (concierge, wellness, etc.) et la confidentialité d’un logement, et se négocient généralement avec une prime par rapport aux comparables non liés à une marque.


6. Nouvelle demande : bien-être, confidentialité et « luxe silencieux »

Les préférences 2025 privilégient la qualité de vie plutôt que l’ostentation : lumière naturelle, véritable silence, espaces verts privés, sécurité et bien-être (espaces wellness, traitements de l’air/eau, cabines de travail…). Cette lecture s’aligne sur les rapports européens et la réalité des visites : l’acheteur veut vivre mieux, pas seulement « plus grand ». Parallèlement, l’intérêt pour des matériaux durables et des projets aux critères de durabilité appliqués à la réhabilitation augmente.

Pour l’investisseur, cela signifie que les appartements de luxe avec terrasse, vues dégagées et rénovation énergétique bien exécutée maximisent la liquidité et le prix, tandis qu’en maison individuelle priment le paysagisme, la confidentialité et l’intégration architecturale.


7. Transfert de richesse et nouvelles protagonistes

Le cycle 2025–2045 sera marqué par le plus grand transfert de richesse intergénérationnel, qui reconfigurera la demande vers des logements personnalisés, technologiques et adaptés aux modes de vie hybrides. En outre, la plus grande présence de femmes investisseuses et l’arrivée de HNWI Gen X / millennials redéfinissent le concept de luxe — plus expérientiel et flexible — et accélèrent la professionnalisation de l’investissement résidentiel prime.


8. Réglementation et visas : impact limité sur le segment prime

La suppression de la Golden Visa en Espagne a été confirmée début 2025. Son effet sur le segment des propriétés de luxe à Madrid a été limité, la demande centrale reposant sur le style de vie, la sécurité juridique et les affaires, et non sur le visa. Le flux d’acheteurs reste diversifié par nationalités — UE et Amérique latine, entre autres — et par motivations (résidence, investissement, relocalisation familiale).

En analysant ces résultats, chez BARNES Madrid nous répondons aux questions qui peuvent se poser à ceux qui envisagent d’acheter leur seconde résidence à Madrid :

Les prix prime continueront-ils d’augmenter en 2025 ?
Le consensus sectoriel anticipe de la résilience sur le segment haut, en particulier dans les zones à pénurie structurelle et à demande internationale. La clé : acheter des actifs différenciants (lumière, vues, terrasse, services) et de qualité architecturale.

Qu’est-ce qu’une branded residence et pourquoi paie-t-on une prime ?
Logements liés à des marques hôtelières/de luxe avec services 5 étoiles et gestion professionnelle. En moyenne, ils se négocient avec une prime d’environ 20–30 % pour le service, la marque et la liquidité. St. Regis Casares et Mandarin Oriental Residences Barcelona sont des exemples remarquables en Espagne.

Comment la suppression de la Golden Visa affecte-t-elle le marché ?
Impact limité sur le haut de gamme : la motivation principale est la qualité de vie, les affaires et l’éducation, pas le visa ; le flux d’acheteurs internationaux se maintient.

Pourquoi Madrid est-elle au centre de l’attention en 2025 ?
Elle mène le BARNES City Index 2025, avec un équilibre entre prix, services et sécurité ; une forte demande internationale, des processus de développement de réhabilitations et des projets de marque.