IRNR en Madrid: qué paga un no residente al vender su vivienda

El IRNR, o Impuesto sobre la Renta de no Residentes, es el que pagan en España las personas y entidades sin residencia fiscal en el país por las rentas que obtienen aquí. Para un propietario extranjero con una vivienda en Madrid, el caso más habitual es la venta: la ganancia tributa al 19 % y el comprador retiene el 3 % del precio como pago a cuenta.

Esta guía resume el funcionamiento según la Agencia Tributaria. Si está pensando en vender, puede solicitar una valoración inmobiliaria confidencial y conocer nuestro servicio para vender una propiedad en Madrid.

Qué es el IRNR y a quién afecta

El IRNR se aplica a quienes no son residentes fiscales en España y obtienen rentas en territorio español. Las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de bienes inmuebles situados en España se consideran rentas obtenidas en territorio español y, por tanto, tributan aquí.

Si usted es comprador y se pregunta qué le esperará como propietario, le recomendamos leer también nuestra guía sobre comprar vivienda en Madrid siendo no residente.

Vender una vivienda en Madrid siendo no residente

La ganancia se calcula, en general, con las normas del IRPF: diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Este último incluye el precio pagado, las inversiones y mejoras, y los gastos y tributos inherentes a la compra (notaría, Registro, ITP o IVA y AJD, entre otros). El tipo de gravamen aplicable es del 19 %.

Ejemplo simplificado: una vivienda adquirida por 800.000 € (incluidos gastos e impuestos) y vendida por 1.000.000 € genera una ganancia de 200.000 €, sobre la que se pagan 38.000 € de IRNR.

Para contrastar precios antes de decidir, consulte las propiedades en venta en Madrid de su zona, como el Barrio de Salamanca o Recoletos.

La retención del 3 % y el modelo 211

La persona que compra el inmueble, sea o no residente, debe retener e ingresar el 3 % de la contraprestación acordada. Esa retención es un pago a cuenta del impuesto del vendedor. El comprador la ingresa mediante el modelo 211, en el plazo de un mes desde la transmisión, y entrega un ejemplar al vendedor.

Con el ejemplo anterior, el comprador retendría 30.000 € (el 3 % de 1.000.000 €); el vendedor deduciría esa cantidad de los 38.000 € resultantes y declararía la diferencia con el modelo 210. Si la retención superase la cuota, el vendedor puede solicitar la devolución del exceso.

Reinversión en vivienda habitual

Los residentes en un Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información tributaria pueden excluir de gravamen la ganancia obtenida por la venta de la que fue su vivienda habitual en España, siempre que reinviertan el importe total obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual. Si se reinvierte solo una parte, queda excluida la parte proporcional de la ganancia.

Aunque se aplique esta exención, siguen siendo exigibles la retención del comprador y la presentación del modelo 210. Se trata de un supuesto con requisitos específicos, por lo que conviene contrastarlo con un asesor.

Mientras mantiene la propiedad

La fiscalidad del no residente no se limita a la venta. Quien conserva una vivienda en Madrid puede tener obligaciones en relación con el alquiler que genere y, en determinados casos, con el uso propio del inmueble, además de impuestos locales como el IBI. Los tipos y el tratamiento dependen de su país de residencia, por lo que debe verificarlo con la Agencia Tributaria o con su asesor.

Si reside fuera de España y desea delegar la administración de su vivienda, puede conocer nuestro servicio de gestión de propiedades y las opciones de alquiler de lujo en Madrid.

Cómo planificar la operación

Antes de vender, conviene reunir la documentación de la compra (escritura, facturas de obras y mejoras, impuestos pagados) porque determina el valor de adquisición. También debe tenerse en cuenta la plusvalía municipal, un impuesto local distinto que explicamos en qué es la plusvalía municipal en Madrid.

Para preparar la salida al mercado con una estrategia de precio realista, consulte nuestra guía para vender un piso de lujo en Madrid. Y para hablar con nuestro equipo, contacte con BARNES Madrid.

Preguntas frecuentes

¿Qué tipo se aplica a la ganancia por vender un inmueble en España siendo no residente?

El tipo de gravamen aplicable a las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles es del 19 %.

¿Quién retiene el 3 %?

El comprador, sea o no residente, retiene e ingresa el 3 % de la contraprestación mediante el modelo 211, en el plazo de un mes desde la transmisión.

¿Qué modelo debe presentar el vendedor no residente?

El modelo 210, donde se declara la ganancia y se deduce la retención practicada por el comprador.

¿Se puede evitar el impuesto reinvirtiendo en otra vivienda?

Los residentes en la UE o el EEE pueden excluir de gravamen la ganancia por la venta de su vivienda habitual si reinvierten el importe total en una nueva vivienda habitual. Se exige igualmente la retención y el modelo 210.

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Cómo le ayuda BARNES Madrid

En BARNES Madrid acompañamos a propietarios y compradores internacionales antes, durante y después de la operación. Si desea vender su vivienda, puede solicitar una valoración inmobiliaria; para cualquier consulta, contacte con BARNES Madrid.

Le recibimos en Velázquez 15, en pleno Barrio de Salamanca.

La información de este artículo es orientativa, procede de los datos publicados por la Agencia Tributaria (consultados el 6 de octubre de 2026) y no sustituye el asesoramiento fiscal o jurídico personalizado. Los ejemplos numéricos son simplificados y no tienen en cuenta otros gastos o circunstancias.