IRNR à Madrid : ce que paie un non-résident lors de la vente de son logement

L’IRNR, ou impôt sur le revenu des non-résidents, est celui que paient en Espagne les personnes et entités sans résidence fiscale dans le pays sur les revenus qu’elles y perçoivent. Pour un propriétaire étranger d’un logement à Madrid, le cas le plus fréquent est la vente : la plus-value est imposée à 19 % et l’acquéreur retient 3 % du prix à titre d’acompte.

Ce guide résume le fonctionnement d’après l’Agence fiscale espagnole. Si vous envisagez de vendre, vous pouvez demander une estimation immobilière confidentielle et découvrir notre service pour vendre un bien à Madrid.

Qu’est-ce que l’IRNR et qui concerne-t-il ?

L’IRNR s’applique aux personnes qui ne sont pas résidentes fiscales en Espagne et qui perçoivent des revenus en territoire espagnol. Les plus-values résultant de la vente d’immeubles situés en Espagne sont considérées comme des revenus de source espagnole et sont donc imposées ici.

Si vous êtes acquéreur et vous vous demandez ce qui vous attend en tant que propriétaire, nous vous recommandons aussi notre guide pour acheter un bien à Madrid en tant que non-résident.

Vendre un logement à Madrid en tant que non-résident

La plus-value se calcule, en général, selon les règles de l’impôt sur le revenu des personnes physiques : différence entre la valeur de cession et la valeur d’acquisition. Cette dernière comprend le prix payé, les investissements et améliorations, ainsi que les frais et impôts inhérents à l’achat (notaire, registre foncier, ITP ou TVA et AJD, entre autres). Le taux applicable est de 19 %.

Exemple simplifié : un logement acquis pour 800 000 € (frais et impôts inclus) et vendu 1 000 000 € dégage une plus-value de 200 000 €, sur laquelle 38 000 € d’IRNR sont dus.

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La retenue de 3 % et le modèle 211

La personne qui acquiert le bien, résidente ou non, doit retenir et verser 3 % de la contrepartie convenue. Cette retenue constitue un acompte sur l’impôt du vendeur. L’acquéreur la verse au moyen du modèle 211, dans un délai d’un mois à compter de la cession, et remet un exemplaire au vendeur.

Dans l’exemple ci-dessus, l’acquéreur retiendrait 30 000 € (3 % de 1 000 000 €) ; le vendeur déduirait ce montant des 38 000 € dus et déclarerait la différence avec le modèle 210. Si la retenue excède l’impôt dû, le vendeur peut demander le remboursement de l’excédent.

Remploi dans une résidence principale

Les résidents d’un État membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen avec échange effectif de renseignements fiscaux peuvent exclure de l’imposition la plus-value réalisée sur la vente de ce qui fut leur résidence principale en Espagne, à condition de réinvestir la totalité du montant obtenu dans l’achat d’une nouvelle résidence principale. Si seule une partie est réinvestie, la part proportionnelle de la plus-value est exclue.

Même lorsque cette exonération s’applique, la retenue de l’acquéreur et le dépôt du modèle 210 restent obligatoires. Il s’agit d’un cas soumis à des conditions précises, à confronter avec un conseiller.

Tant que vous conservez le bien

La fiscalité du non-résident ne se limite pas à la vente. Celui qui conserve un logement à Madrid peut avoir des obligations liées aux loyers perçus et, dans certains cas, à l’usage personnel du bien, outre des impôts locaux comme l’IBI. Les taux et le traitement dépendent de votre pays de résidence ; vous devez donc les vérifier auprès de l’Agence fiscale ou de votre conseiller.

Si vous résidez hors d’Espagne et souhaitez déléguer l’administration de votre logement, découvrez notre service de gestion immobilière et les options de location de prestige à Madrid.

Comment préparer l’opération

Avant de vendre, il est utile de rassembler les documents de l’achat (acte, factures de travaux et d’améliorations, impôts payés), car ils déterminent la valeur d’acquisition. Il faut aussi tenir compte de la plus-value municipale, un impôt local distinct que nous expliquons dans qu’est-ce que la plus-value municipale à Madrid.

Pour préparer la mise sur le marché avec un prix réaliste, consultez notre guide pour vendre un appartement de luxe à Madrid. Et pour échanger avec notre équipe, contactez BARNES Madrid.

Questions fréquentes

Quel taux s’applique à la plus-value de la vente d’un bien en Espagne par un non-résident ?

Le taux applicable aux plus-values issues de la vente d’immeubles est de 19 %.

Qui retient les 3 % ?

L’acquéreur, résident ou non, retient et verse 3 % de la contrepartie avec le modèle 211, dans le mois suivant la cession.

Quel modèle le vendeur non-résident doit-il déposer ?

Le modèle 210, dans lequel il déclare la plus-value et déduit la retenue opérée par l’acquéreur.

Peut-on éviter l’impôt en réinvestissant dans un autre logement ?

Les résidents de l’UE ou de l’EEE peuvent exclure de l’imposition la plus-value de la vente de leur résidence principale s’ils réinvestissent la totalité du montant dans une nouvelle résidence principale. La retenue et le modèle 210 restent exigés.

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Comment BARNES Madrid peut vous accompagner

Chez BARNES Madrid, nous accompagnons les propriétaires et les acquéreurs internationaux avant, pendant et après l’opération. Si vous souhaitez vendre votre logement, vous pouvez demander une estimation immobilière ; pour toute question, contactez BARNES Madrid.

Nous vous accueillons au 15, rue Velázquez, au cœur du Barrio de Salamanca.

Les informations de cet article sont fournies à titre indicatif, sont issues des données publiées par l’Agence fiscale espagnole (consultées le 6 octobre 2026) et ne remplacent pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Les exemples chiffrés sont simplifiés et ne tiennent pas compte d’autres frais ou circonstances.