Fiscalité immobilière à Madrid : les principaux impôts lors de l’achat, de la vente ou de la location d’un bien

La fiscalité immobilière à Madrid constitue l’un des aspects les plus importants à prendre en compte avant d’acheter, de vendre ou de louer un logement. Dans le cadre d’une opération immobilière, le prix affiché n’est pas la seule donnée pertinente : il convient également de calculer les impôts, les frais associés, les éventuelles exonérations et les obligations ultérieures.

Pour les personnes souhaitant acheter un appartement à Madrid, vendre une propriété prime ou investir dans l’immobilier à Madrid, comprendre la fiscalité permet de prendre des décisions avec davantage de sécurité et d’éviter les mauvaises surprises.

Ce guide résume les principaux impôts que vous devez prendre en compte sur le marché immobilier madrilène. Chaque opération présentant des circonstances différentes, il est recommandé de compléter ces informations par un conseil fiscal et juridique personnalisé.

Fiscalité lors de l’achat d’un logement à Madrid

La fiscalité applicable à l’achat dépend principalement du fait que le logement soit ancien ou neuf. Cette distinction détermine si vous devez payer l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales Onerosas, connu sous le sigle ITP, ou la taxe sur la valeur ajoutée, TVA, ainsi que l’impôt sur les actes juridiques documentés.

Avant de signer un contrat d’arrhes ou de vous engager dans l’acquisition, il est recommandé de calculer le coût total de l’opération. Ce calcul doit inclure le prix d’achat, les impôts, les honoraires professionnels, les frais de notaire et d’enregistrement ainsi que, le cas échéant, les coûts liés au financement.

Achat d’un logement ancien : ITP

Lorsque vous achetez un logement ancien, le principal impôt applicable est l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales Onerosas, connu sous le sigle ITP.

La Communauté de Madrid précise que cette modalité doit être déclarée lors des transmissions de biens à titre onéreux, telles que l’achat d’un appartement ancien.

À Madrid, le taux général applicable à la transmission de biens immobiliers est de 6 %, conformément à la réglementation régionale en vigueur.

Cet impôt est à la charge de l’acheteur et doit être correctement calculé dès le début. Pour les logements de grande valeur, une différence apparemment minime dans la base imposable peut avoir un impact financier important.

Par exemple, pour l’achat d’un logement ancien d’une valeur de 1 500 000 €, un taux général de 6 % représenterait un montant de 90 000 €, hors autres frais liés à l’opération.

Achat d’un logement neuf : TVA et AJD

Si vous achetez un logement neuf, vous ne payez généralement pas l’ITP, mais la TVA et l’impôt sur les actes juridiques documentés, connu sous le sigle AJD.

L’administration fiscale espagnole précise que les premières livraisons de logements sont réalisées par le promoteur lorsque la construction ou la réhabilitation est terminée, sauf dans certains cas d’utilisation préalable continue.

Lors de l’achat d’un logement neuf, le taux réduit de TVA de 10 % s’applique généralement, avec certaines particularités pour les logements sociaux bénéficiant d’un régime spécial ou d’une promotion publique.

Par ailleurs, l’achat d’un logement neuf entraîne également l’obligation de payer l’AJD dans sa modalité applicable aux actes notariés.

Cela signifie que l’acheteur d’un logement neuf doit prévoir dans son budget à la fois la TVA et l’AJD, en plus des autres frais liés à la formalisation de la vente.

Valeur de référence : pourquoi est-elle importante ?

Depuis 2022, la valeur de référence peut avoir une incidence sur la base imposable de certains impôts liés à l’acquisition de biens immobiliers.

Cette valeur concerne les biens acquis à partir du 1er janvier 2022 lorsqu’elle a été retenue comme base imposable de l’impôt applicable à leur acquisition, tel que l’ITPAJD ou l’impôt sur les successions et les donations.

Pour vous, en tant qu’acheteur, cela signifie qu’il ne suffit pas de vérifier le prix convenu avec le vendeur. Il est important de déterminer si le bien possède une valeur de référence, de la comparer au prix d’achat et d’analyser ses éventuelles conséquences fiscales.

Cette vérification doit être effectuée avant la signature, en particulier lorsque le prix convenu est inférieur à la valeur de référence attribuée au bien.

Frais associés à l’achat

Outre les impôts, une transaction immobilière comprend d’autres frais qui doivent être intégrés au budget total :

• Frais de notaire.
• Frais du Registre foncier.
• Frais de gestion administrative, le cas échéant.
• Expertise du bien lorsqu’un financement est nécessaire.
• Honoraires de conseil juridique ou fiscal.
• Frais bancaires associés au prêt hypothécaire, le cas échéant.

Sur le marché des appartements de luxe à Madrid, ces frais doivent être intégrés dès le départ au budget global.

Acheter une propriété pour 1 500 000 € ne signifie pas qu’il suffit de disposer de 1 500 000 €. Il est nécessaire d’ajouter les impôts et les frais de clôture afin de connaître le capital réellement nécessaire.

Fiscalité lors de la vente d’un logement

Lorsque vous vendez un bien immobilier, la fiscalité change. Il n’est plus question de l’ITP ou de la TVA en tant qu’acheteur, mais d’impôts liés à l’éventuelle plus-value réalisée et de certaines obligations municipales.

Avant de fixer le prix de vente ou d’accepter une offre, il est recommandé de calculer le résultat net de l’opération. Le prix affiché ne correspond pas nécessairement au montant que vous percevrez finalement après les impôts, l’annulation des charges et les autres frais.

Impôt sur le revenu : plus-value ou moins-value patrimoniale

Si vous vendez un bien immobilier, vous devez inclure dans votre déclaration de revenus la plus-value ou la moins-value patrimoniale générée par l’opération.

De manière générale, cette plus-value ou moins-value est calculée par la différence entre la valeur de transmission et la valeur d’acquisition, en tenant compte de certains frais, impôts et travaux d’amélioration pouvant être intégrés conformément à la réglementation applicable.

Ce point est particulièrement important pour les vendeurs de propriétés de luxe à Madrid, car un logement acquis il y a plusieurs années dans des quartiers tels que Salamanca, Chamberí, Chamartín ou Retiro peut avoir généré une plus-value patrimoniale importante.

Afin d’effectuer un calcul correct, il est important de conserver l’acte d’achat, les factures relatives aux frais d’acquisition, les justificatifs des impôts payés et les documents concernant les travaux d’amélioration réalisés dans la propriété.

Exonération en cas de réinvestissement dans la résidence principale

Si vous vendez votre résidence principale et réinvestissez le montant obtenu dans l’acquisition ou la rénovation d’une autre résidence principale, la plus-value patrimoniale peut être exonérée, sous réserve du respect des conditions établies.

Le réinvestissement doit être effectué dans un délai maximal de deux ans, calculé de date à date, aussi bien après qu’avant la vente.

Cette exonération peut être particulièrement pertinente pour les familles qui vendent un appartement dans le centre afin d’acheter un logement plus spacieux à Chamartín, Aravaca, La Moraleja, Pozuelo ou Valdemarín.

Lorsque le réinvestissement ne porte pas sur la totalité du montant obtenu, l’exonération peut être appliquée de manière proportionnelle. Il est donc recommandé d’analyser l’opération avant de formaliser la nouvelle acquisition.

Fiscalité applicable aux personnes de plus de 65 ans

Une règle spécifique s’applique aux personnes de plus de 65 ans. Dans certains cas, la vente de la résidence principale par une personne âgée de plus de 65 ans peut être exonérée d’impôt sur le revenu.

Il convient d’étudier chaque opération en fonction de l’âge des propriétaires, de leur pourcentage de détention, du caractère principal du logement et de la situation juridique du bien.

Lorsque la propriété est détenue par plusieurs personnes, l’exonération doit être analysée individuellement pour chaque propriétaire.

Plus-value municipale

Outre l’impôt sur le revenu, la vente d’un logement peut entraîner le paiement de la plus-value municipale, dont le nom technique est Impôt sur l’augmentation de la valeur des terrains de nature urbaine.

Cet impôt dépend de la municipalité et est lié à l’augmentation de la valeur du terrain urbain pendant la période au cours de laquelle le vendeur a été propriétaire du bien.

À Madrid, il doit être calculé avant la signature afin de connaître le résultat net réel de la vente.

Vendre à un prix déterminé ne signifie pas connaître le montant que vous percevrez finalement après les impôts, l’annulation du prêt hypothécaire, les honoraires et les frais liés à l’opération.

Fiscalité de la location à Madrid

Si vous mettez un logement en location, vous devez déclarer les revenus obtenus. La fiscalité dépendra du fait qu’il s’agisse d’une location de résidence principale, d’une location saisonnière, d’une location touristique ou d’une location accompagnée de certains services.

La location de logements utilisés exclusivement à des fins résidentielles, ainsi que des meubles, garages et annexes loués conjointement, est généralement exonérée de TVA. Dans ces cas, le propriétaire ne doit pas facturer cet impôt au locataire.

Toutefois, lorsque des services propres à l’industrie hôtelière sont proposés ou lorsque le bien est destiné à d’autres usages, le traitement fiscal peut changer.

Pour cette raison, sur le marché de la location de luxe à Madrid, il est essentiel de définir correctement le type de contrat, sa durée et la finalité réelle de la location.

Résidence principale, résidence secondaire et investissement

La fiscalité n’est pas identique pour tous les usages. Une résidence principale peut permettre de bénéficier de certaines exonérations ou de certains avantages, tandis qu’une résidence secondaire est soumise à un traitement différent.

De son côté, un logement destiné à la location génère des revenus qui doivent être déclarés et peut impliquer des frais déductibles, des obligations documentaires et différents traitements selon le type de location.

Avant d’acheter, vous devez définir votre stratégie :

• Résidence principale.
• Résidence secondaire.
• Investissement destiné à la location longue durée.
• Location temporaire.
• Revente après rénovation.

Cette décision n’affecte pas uniquement la rentabilité attendue, mais également les impôts, le financement, le contrat et la gestion ultérieure de l’actif.

Fiscalité et travaux de rénovation

Les travaux de rénovation peuvent également avoir un impact fiscal. Lors d’une vente future, certains investissements ou travaux d’amélioration peuvent influencer le calcul de la plus-value patrimoniale s’ils sont correctement documentés.

Une rénovation esthétique sans justificatifs n’a pas le même traitement qu’une rénovation attestée par des factures, des licences, des projets techniques et des preuves de paiement.

Dans les opérations prime, conserver l’ensemble des documents liés à la rénovation constitue une bonne pratique.

Cette documentation apporte une valeur commerciale lors de la vente et peut être pertinente pour justifier les investissements réalisés et calculer correctement l’éventuelle plus-value patrimoniale.

Fiscalité applicable aux acheteurs internationaux

Madrid attire des acheteurs originaires d’Europe, d’Amérique latine, des États-Unis et du Moyen-Orient.

Pour les acheteurs non-résidents, la fiscalité doit être planifiée avec une attention particulière. Parmi les éléments à examiner figurent :

• L’obtention du NIE.
• La justification de l’origine des fonds.
• L’ouverture d’un compte bancaire en Espagne.
• Les impôts associés à l’achat.
• Les obligations fiscales ultérieures.
• La fiscalité applicable dans le pays de résidence.
• Les éventuelles conventions visant à éviter la double imposition.

Si vous achetez en tant que non-résident, il est recommandé de coordonner le conseil fiscal reçu en Espagne avec celui de votre juridiction d’origine afin d’éviter les doubles impositions, les erreurs de planification ou les manquements ultérieurs.

Erreurs fréquentes en matière de fiscalité immobilière

Les erreurs les plus fréquentes lors d’une opération immobilière sont les suivantes :

• Calculer uniquement le prix d’achat et oublier les impôts.
• Confondre l’ITP et la TVA.
• Ne pas vérifier la valeur de référence du bien.
• Vendre sans calculer au préalable l’impôt sur le revenu et la plus-value municipale.
• Appliquer une exonération sans remplir toutes les conditions.
• Ne pas conserver les factures relatives aux travaux.
• Ne pas distinguer la résidence principale de la résidence secondaire.
• Signer un contrat d’arrhes sans connaître le coût fiscal total.
• Ne pas coordonner la fiscalité espagnole avec celle du pays de résidence.

Sur le marché immobilier de luxe, ces erreurs peuvent représenter des montants élevés et affecter significativement la rentabilité ou le résultat net d’une opération.

Conseils avant d’acheter, de vendre ou de louer

Avant d’acheter, calculez le coût total de l’acquisition. Avant de vendre, déterminez le montant net que vous percevrez. Avant de louer, définissez correctement l’usage du logement et le type de contrat.

Dans tous les cas, faites appel à des conseillers fiscaux et juridiques spécialisés capables d’analyser votre situation personnelle et les caractéristiques concrètes du bien.

La fiscalité ne doit pas être considérée comme une simple formalité finale, mais comme un élément essentiel de la stratégie immobilière.

Une planification adaptée permet de mieux comparer les opportunités disponibles, de négocier avec davantage de sécurité et d’éviter que les impôts ne réduisent de manière inattendue la rentabilité de l’opération.

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