Las viviendas de lujo en Madrid, los datos clave de noviembre 2025

Pulso del mercado prime en el centro de Madrid

El mercado residencial general mantiene el pulso, pero el segmento prime del centro de Madrid —Recoletos, Castellana, Jerónimos, Almagro y Justicia— continúa muy dinámico cuando la propiedad reúne ubicación excepcional, arquitectura clásica y reforma de altísima calidad. La demanda internacional se mantiene fuerte, con especial protagonismo de compradores de LatAm, Francia, Italia, Reino Unido y EE. UU., consolidando la condición global de la plaza.

Precios: prime y ultra-prime siguen al alza

El ciclo es claramente expansivo. En Salamanca–Recoletos y Castellana, las viviendas de lujo reformadas se sitúan en 14.000–20.000 €/m². Las operaciones ultra-prime (áticos, terrazas, vistas singulares) alcanzan 20.000–25.000 €/m².

En Jerónimos, el rango se mueve entre 12.000–17.000 €/m², mientras que Almagro–Justicia registra 10.000–15.000 €/m² para producto reformado de alta gama. Estos niveles reflejan la escasez estructural de inventario excelente en las calles más demandadas.

Operación reciente BARNES: referencia en Recoletos

BARNES Madrid ha cerrado recientemente la venta de un apartamento excepcional en Recoletos a 20.000 €/m². El activo combinaba acabados sobresalientes, diseño a medida y ejecución impecable. Este tipo de viviendas únicas —en fincas representativas y con obra de autor— sostienen demanda muy elevada y precios récord por su extrema escasez.

Alquiler prime: demanda corporativa e internacional

El alquiler de lujo en Recoletos, Castellana, Serrano, Almagro y Justicia opera muy por encima de las medias de la ciudad. Las viviendas amuebladas de 150–250 m² se sitúan entre 6.000 y 9.000 €/mes; en el caso de áticos y piezas excepcionales, los alquileres pueden alcanzar 10.000–15.000 €/mes. La demanda procede de expatriados de alto nivel, directivos, embajadas y familias internacionales, lo que asegura ocupaciones ágiles para producto en estado “listo para entrar”.

Qué exige hoy el comprador prime en Madrid

Los cierres más fluidos comparten una misma matriz de valor:

• Ubicación “10/10”: Recoletos, Castellana, Jerónimos, Almagro, Justicia.
• Arquitectura clásica en finca representativa, con portería y zonas comunes en perfecto estado.
• Reforma integral de altísima calidad, con diseño consistente en toda la vivienda.

Cuando estas variables convergen, el mercado muestra gran liquidez y defensa de precio, tanto en pisos de lujo como en áticos con terraza en el centro de Madrid.

Perspectivas 2026: continuidad del ciclo y mayor competencia por piezas únicas

• Aumento adicional de precios en viviendas renovadas de alta gama.
• Alta liquidez en el rango de 2–6 millones de euros.
• Creciente demanda de alquiler por encima de 6.000 €/mes.
• Fuerte competencia por viviendas con terraza, vistas, garaje y edificios representativos.

El centro de Madrid seguirá siendo un mercado escaso, arquitectónicamente único y altamente globalizado, con preferencia clara por Salamanca–Recoletos/Castellana, Jerónimos y los ejes Almagro–Justicia.

Implicaciones para propietarios e inversores

Para propietarios (venta)

La combinación ubicación + reforma sobresaliente acelera la comercialización y mejora el neto vendedor. Preparar dossier técnico, certificación energética y home staging de alto nivel ayuda a alcanzar el mejor precio, especialmente en Recoletos y Jerónimos.

Para compradores (inversión/uso propio)

La escasez de producto excelente justifica procesos de decisión ágiles y due diligence exhaustiva. En Almagro–Justicia, la calidad de la reforma es determinante para moverse en el tramo alto del rango (10.000–15.000 €/m²). En Castellana–Recoletos, los áticos con terraza y obra premium sustentan el ultra-prime.

Para alquiler (carteras patrimoniales)

Los amueblados 150–250 m² en ejes prime capturan 6.000–9.000 €/mes, y las piezas singulares 10.000–15.000 €/mes, con una demanda cualificada de expatriados y corporativo. La gestión profesional y la presentación impecable son claves para minimizar vacancia.

Madrid consolida en 2025 un mercado prime con actividad selectiva pero intensa, precios en ascenso y un alquiler de lujo muy sólido. La escasez estructural de viviendas de máxima calidad seguirá impulsando el valor en 2026, con especial foco en Salamanca–Recoletos/Castellana, Jerónimos, Almagro y Justicia.

Para valoraciones confidenciales, compras y ventas off-market y asesoramiento a compradores internacionales, quedamos a su disposición en la calle Velázquez 15, nuestra oficina de BARNES Madrid.